《激活商力 精進運營》
商業(yè)招商與運營能力提升實戰(zhàn)課
【課程背景】
在“新消費時代”與“城市更新經濟”交織的背景下，中國商業(yè)地產正迎來結構性轉型。國家《擴大內需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要（2022-2035）》與“十四五現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃”均指出：要推動商業(yè)體從“建設驅動”向“運營驅動”、從“空間經營”向“內容經營”轉型，實現“以高質量商業(yè)空間帶動高品質城市生活”。
對于青鐵商業(yè)而言，商業(yè)項目不僅是資產，更是城市生活方式的策源地。隨著消費市場年輕化、社交化、數字化趨勢加速，商業(yè)運營者的角色正由“物業(yè)管理者”轉向“品牌運營者”與“體驗設計者”。招商不再只是“填鋪位”，而是“場景策劃”；運營不再只是“做活動”，而是“用戶關系經營”。
然而，當前不少商業(yè)項目仍面臨三大挑戰(zhàn)：一是招商定位模糊，品牌組合缺乏差異化邏輯；二是運營管理碎片化，缺乏有效指標與數據分析能力；三是租戶關系管理薄弱，溝通方式傳統(tǒng)、沖突解決成本高。
本次課程以“操盤手視角+易萍博士戰(zhàn)略思維”為核心，結合國內標桿商業(yè)體實戰(zhàn)案例，從招商策略、品牌定位、租戶關系、運營指標及管理協(xié)同等維度系統(tǒng)講解。課程旨在幫助學員掌握實用工具、提升商業(yè)思維，最終實現“從管理到經營、從執(zhí)行到創(chuàng)收”的全面升級。
【課程收益】
1．系統(tǒng)認知升級——全面理解“商業(yè)體是一門經營學”，建立從招商到運營的全鏈條思維框架。
2．招商能力提升——掌握前期定位、品牌篩選與談判要點，提升招商效率與品牌匹配度。
3．運營指標掌控——熟悉日常運營關鍵指標（客流、坪效、租金、活動ROI等）與數據分析方法。
4．溝通與管理突破——掌握租戶關系管理與沖突破冰技巧，實現“共創(chuàng)共贏”的管理局面。
5．實戰(zhàn)落地轉化——通過案例演練與診斷工具，將課程內容直接應用于青鐵商業(yè)項目現場。
【課程對象】
1．項目負責人 / 運營經理——需要統(tǒng)籌招商、運營、租戶溝通全流程的核心管理者。
2．招商專員 / 運營執(zhí)行人員——希望掌握實操方法與溝通技巧的一線執(zhí)行者。
3．物業(yè)與客服團隊骨干——直接面對租戶、處理現場矛盾的服務窗口人員。
4．新入職或轉崗管理人員——需要快速建立商業(yè)體思維體系與工作邏輯的新人管理者。
【課程方式】
線下互動實訓 + 案例分享 + 行動演練
【課程大綱】
模塊一｜為什么招商不是“填鋪位”，而是“價值策劃”？
學習目標： 重新理解招商邏輯，從租金導向走向品牌價值導向。
關鍵點：
招商的戰(zhàn)略定位：從品牌矩陣到顧客動線
品牌組合的邏輯：差異化與互補性
招商策劃的三層路徑：定位、組合、落地
啟發(fā)點：
招商不是“找品牌”，而是“做內容”
如何讓招商成為顧客體驗的一部分？
什么樣的品牌結構能提升資產價值？
學習內容：
1.招商的戰(zhàn)略邏輯與底層思維
2.品牌引入的科學流程
3.業(yè)態(tài)分布與空間匹配策略
4.招商ROI與租金模型優(yōu)化
5.招商與城市更新的聯動機制
案例：杭州湖濱銀泰In77業(yè)態(tài)更新案例
課堂練習：設計一個2000㎡新開街區(qū)的品牌組合方案。
模塊二｜如何通過“精準定位”讓招商更高效？
學習目標： 掌握項目定位、客群洞察與品牌匹配的方法。
關鍵點：
市場調研與消費畫像
競爭對標與差異化優(yōu)勢
定位語句與招商邏輯一致性
啟發(fā)點：
為什么定位比招商更重要？
如何用數據洞察消費心理？
品牌選擇的“邏輯鏈”如何形成？
學習內容：
1.定位流程與市場分析工具
2.消費圈層研究與目標客群定義
3.定位表達與招商提案設計
4.定位驗證與動態(tài)調整機制
5.從定位到落地的組織協(xié)同
案例：蘇州Center Mall“場景+圈層”定位模型
課堂練習：分組構建項目定位金字塔模型。
模塊三｜運營力=生命力：如何打造商業(yè)體“持續(xù)造客”機制？
學習目標： 掌握運營核心指標體系與造客邏輯。
關鍵點：
日常運營管理重點與指標監(jiān)控
活動策劃與節(jié)奏布局
數據驅動的運營決策
啟發(fā)點：
為什么有活動不等于有運營？
如何判斷一個項目是否“活著”？
如何用數據預測經營波動？
學習內容：
1.商業(yè)運營的KPI體系
2.周/月運營會議機制
3.節(jié)慶營銷與會員體系建設
4.數據指標：客流、轉化、坪效、復購
5.數智化工具在運營中的應用
案例：龍湖天街運營指標與活動矩陣
課堂練習：運營診斷：復盤自己項目近三個月的活動ROI。
模塊四｜租戶不服管理怎么辦？——溝通、共贏與破冰之道
學習目標： 掌握租戶關系管理與沖突化解技巧。
關鍵點：
溝通心理與沖突識別
合同、收益與共識的平衡
租戶生命周期管理
啟發(fā)點：
為什么“規(guī)則”比“權威”更有效？
如何用共贏思維解決沖突？
怎樣讓租戶成為運營伙伴？
學習內容：
1.租戶溝通的心理策略
2.沖突預警信號識別
3.問題租戶處理流程
4.共創(chuàng)型溝通法：聆聽—共識—行動
5.定期溝通制度與滿意度調查
案例：萬象城租戶關系共創(chuàng)機制
課堂練習：角色扮演——模擬租戶沖突處理會議。
模塊五｜招商與運營的“前后閉環(huán)”如何建立？
學習目標： 掌握招商到運營的無縫銜接機制。
關鍵點：
招商與運營協(xié)同機制
數據共享與品牌管理
動態(tài)調整與場景迭代
啟發(fā)點：
為什么招商完不代表結束？
誰是品牌運營的責任人？
如何讓招商決策更具前瞻性？
學習內容：
1.招商與運營的聯動流程
2.品牌進場后監(jiān)測機制
3.品牌調整與退出機制
4.運營復盤與招商反饋體系
5.招商—運營一體化管理模式
案例：金地商置“招商運營一體化管理系統(tǒng)”
課堂練習：繪制本企業(yè)招商—運營協(xié)同流程圖。
模塊六｜商業(yè)操盤手的思維模型：從數據到判斷
學習目標： 理解商業(yè)體操盤的系統(tǒng)邏輯，提升戰(zhàn)略判斷力。
關鍵點：
戰(zhàn)略思維與經營模型
跨部門協(xié)同與組織力
危機應變與項目調優(yōu)
啟發(fā)點：
操盤手最關注的核心指標是什么？
如何從“執(zhí)行層”成長為“經營層”？
為什么判斷力比經驗更重要？
學習內容：
1.商業(yè)體經營系統(tǒng)全景
2.項目預算與盈虧模型
3.關鍵決策節(jié)點與復盤機制
4.團隊分工與協(xié)同方法
5.操盤手成長路徑與能力畫像
案例：印力集團操盤邏輯與區(qū)域管理案例
課堂練習：團隊共創(chuàng)：模擬年度招商+運營策略會議。
三、課程總結與預期成果
通過本次培訓，學員將系統(tǒng)理解“商業(yè)體是一門綜合經營學”的核心理念，掌握從前期招商定位到后期運營管理的全鏈條邏輯。課程將幫助學員從“執(zhí)行者”成長為具備戰(zhàn)略思維的“操盤型經營者”，在短時間內提升招商判斷力、租戶溝通力與運營決策力。
- 在思想層面，學員將從“物業(yè)管理思維”轉變?yōu)椤敖洜I賦能思維”；
在能力層面，將能獨立進行招商策劃、指標分析、租戶談判與沖突化解；
- 在實踐層面，將掌握一套可落地的工具與流程模板，用于日常招商運營工作。
最終，青鐵商業(yè)將形成一支能談招商、懂運營、會溝通、能決策的高效團隊，實現項目從“空間價值”到“經營價值”的躍升，助力企業(yè)在新一輪城市商業(yè)競爭中脫穎而出。
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